“電梯刷卡”是否需要業(yè)主同意，是否違法？

導(dǎo)讀：最近很多人都關(guān)心“電梯刷卡”是否需要業(yè)主同意，是否違法？其實(shí)“電梯刷卡”也講先來(lái)后到!    

　　物業(yè)公司是否有權(quán)不給欠費(fèi)業(yè)主辦電梯卡？1月9日，記者從市房產(chǎn)局物業(yè)處得到解答，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析，關(guān)鍵在于給電梯安裝刷卡設(shè)備是否經(jīng)過(guò)多數(shù)業(yè)主同意。


最近，位于鐵西區(qū)建設(shè)大路與啟工街附近的某大型物業(yè)小區(qū)C1號(hào)樓10層的業(yè)主李先生遭遇“有家難回”的尷尬：因?yàn)椤罢J(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好而拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不給辦電梯卡”而無(wú)法乘坐電梯，每天只得和鄰居“蹭電梯”或爬樓梯回家。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，新建花園小區(qū)，不交物業(yè)費(fèi)就不給辦電梯卡已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在一些新建樓盤(pán)中，刷卡設(shè)備作為電梯的附屬設(shè)施，是“與生俱來(lái)”的。電梯實(shí)行磁卡管理并設(shè)置樓層限制，也成為樓盤(pán)的一個(gè)“賣(mài)點(diǎn)”�！霸谶@種情況下，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以不給辦電梯卡。其道理與‘不買(mǎi)車(chē)票不能乘車(chē)’一樣�！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)處負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，房屋買(mǎi)受人在簽訂商品房（預(yù)）銷(xiāo)售合同以及管理規(guī)約的同時(shí)，就接受了電梯實(shí)行磁卡管理的要約。因此，在辦理入住手續(xù)后，小區(qū)全體業(yè)主就應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。


　　據(jù)了解，目前極少有物業(yè)公司為了給電梯安裝刷卡設(shè)備這樣的“小事”召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論的。“類(lèi)似問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，反映出一些物業(yè)公司法律意識(shí)淡薄、服務(wù)理念偏差以及與業(yè)主關(guān)系錯(cuò)位”。市房產(chǎn)局物業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，多數(shù)物業(yè)公司并沒(méi)意識(shí)到，安裝電梯刷卡設(shè)備需要業(yè)主大會(huì)同意，更不知道還得經(jīng)過(guò)“超多數(shù)”（雙三分之二以上）業(yè)主的同意。“這就如同保姆想給主人家的大門(mén)加一道門(mén)鎖，必須得經(jīng)過(guò)主人同意一樣。一些物業(yè)公司隨意給電梯安裝一個(gè)刷卡設(shè)備，或是給小區(qū)大門(mén)裝一個(gè)門(mén)禁，不僅是越俎代庖的行為，而且還侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益�！�


　　記者采訪了解到，在一些老樓盤(pán)中比較普遍的現(xiàn)象是，房屋買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)，電梯并沒(méi)有安裝刷卡設(shè)備。而物業(yè)公司在后期管理中給電梯安上了刷卡設(shè)備。有的是為了避免閑雜人等混進(jìn)居民樓，增加業(yè)主安全感，便于日常管理；有的是為了便于收取物業(yè)費(fèi)，即對(duì)未按期交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的磁卡不予升級(jí)，限制其使用電梯�！霸谶@種情況下，物業(yè)公司是無(wú)權(quán)自作主張安裝電梯磁卡設(shè)備、限制業(yè)主使用電梯的�！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)處負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，給電梯安裝磁卡，屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，須經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主（專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主）同意后方可實(shí)施。

　　“應(yīng)該說(shuō)，給電梯安裝刷卡設(shè)備是一樁好事，不但物業(yè)公司歡迎，便于管理，而且多數(shù)業(yè)主也認(rèn)可，有安全感。關(guān)鍵是要把好事辦好�！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，首先要提倡物業(yè)管理早期介入，當(dāng)物業(yè)公司接手新盤(pán)時(shí)，一定要從有利于后續(xù)管理的角度，多向開(kāi)發(fā)商提出合理化建議，比如在售樓前就應(yīng)當(dāng)把電梯刷卡設(shè)備安裝好，然后制定好管理規(guī)約。其次，對(duì)于一些在管的且電梯沒(méi)安裝刷卡設(shè)備的樓盤(pán)，物業(yè)公司要善于引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主大會(huì)做出有利于物業(yè)管理的決策，使安裝電梯刷卡設(shè)備等管理建議順利得到業(yè)主的認(rèn)可。一旦業(yè)主大會(huì)同意給電梯安裝刷卡設(shè)備，那么業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就可以不給辦電梯卡，也無(wú)須再次經(jīng)過(guò)“雙三分之二”業(yè)主同意。